気楽な独り言

(有)山野工務店を経営。 国産材を使い、職人の手作りにこだわった家造りをしています。 新築住宅やリフォームなどの事例をご紹介します。 また時々好きな旅行の記事や日々の出来事なども投稿していきます。

不動産

英国の住宅価値

  ●英国の住宅価値
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  ロンドンの高級住宅価格が、4四半期連続で値下がりしています。

  不動産ブローカーのサヴィルズの発表によりますと、
  ロンドン中心部の最上級地区の住宅価格(4-6月期)は1.4%下落、
  2014年7-9月期のピークから約8%下落しています。

  また、この統計は英国がEU離脱を決定した
  6月23日より前の1週間に集計されたもので、
  今後はもっと厳しい状況になると懸念されています。

  英国では、建物の寿命は永遠であるという考え方があります。

  ロンドンの街は500年ほど前から発達してきましたが、
  その時代の建物が今なお残っています。

  建物の寿命が長いのは、地震がないことと、
  レンガや石造りであることが大きな理由です。

  1666年のロンドン大火以降、
  建物はレンガや石造りであることを義務づけ、
  建物の外観の変更を認めていません。

  また、景観条例で道路も素材や色を決められているため、
  ロンドンの多くの街並みは、過去も未来も大きく変わりません。

  このように古い建物の歴史的価値を重要視するため、
  古ければ古いほど建物の価値は高くなります。

  日本とは異なり、建物が古くなることによる値下がりはせず、
  築100年以上の建物は歴史建築として値段が上がります。

  英国では中古住宅が新築住宅の約8倍市場に出回っています。

  このため、英国で家を買う場合、
  一般的に中古住宅を買うことになります。

  一方、マンションにおいても200年、300年前に建てられたものが多く、
  古いものほど人気があり、価格も高くなる傾向にあります。

  英国でマンションを買うということは、
  建物や土地を所有するということではなく、
  居住権を買うことになります。

  居住権は100年前後のものがあり、
  マンションの売買はこの居住権の売買を意味します。
 
  英国の建物は古いがゆえに、
  住むためのメンテナンスを欠かすことはできません。

  建物は頑丈であっても、電気や給排水などの設備は
  新しいものに変えていく必要があります。

  英国の街並みの一つである住宅において価格が下落し、
  住宅離れが進んできた場合、
  こういったメンテナンスにおいても大きな問題が生じてきます。

  英国の歴史的な景観を残していくためにも、
  早急な対策が求められます。

  (アルフィックス日報)

行き過ぎたタワーマンション節税への評価  

 ●行き過ぎたタワーマンション節税への評価               
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  近頃、都市部を中心にタワーマンションの建設ラッシュが続いていますが、
  ここへきてタワーマンションを利用した相続税の過度な節税に
  国税庁が監視の目を強めています。

  タワーマンション節税は、高層マンションなどの市場価格と
  財産評価基本通達に基づく相続税評価額との乖離を利用した
  相続税の節税スキームです。

  相続税の課税ベースが拡大したことを受けて、
  新聞や雑誌にも頻繁に取り上げられているのはご存知かと思います。

  分譲マンションの相続税評価額は、タワーマンションの高層階になるほど
  市場価額との乖離が大きくなりがちです。

  土地は敷地全体を戸数で割って評価するため、
  高層で戸数が多いほど一戸当たりの持ち分は少なくなります。

  また、建物の相続税評価は固定資産税評価と同じで、
  市場価額に反映される「眺望」などのメリットは加味されないため、
  同じ間取り、同じ広さであれば低層階も高層階も同じ評価額になります。

  ところが、マンションの価格は高層階にいくほど値上がりする傾向にあるため、
  相続税評価額は高層階でも底層階でも広さが同じであれば
  同額となることから、タワーマンションの高層階になるほど
  市場価額との乖離が大きくなるということで、相続税対策として
  タワーマンションを購入する富裕層が増えているという訳です。

  又相続後、すぐ売却して現金化するケースもあります。

  国税庁は、このようなタワーマンションを利用した
  過度の節税が増えている事態を問題視し、
  さきごろ全国の国税局に対して監視強化するよう指示を出しはじめました。

  同庁では、市場価格と大きな開きが生じ得る現行の評価方法自体にも
  問題があるとみて、評価通達を見直す考えもありますが、
  当面は、評価通達の改正を待たずに、
  「財産評価基本通達6項」を活用して対応する方針です。

  相続財産は、あくまで評価通達に定められた方法で評価することが原則ですが、
  6項は、「この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる
  財産の価額は、国税庁長官の指示を受けて評価する」との
  例外的な評価の方法を定めています。

  また、「相続税評価額と市場価額の差が大きい物件で、
  相続後すぐに売却されたケース」などは、行き過ぎた節税とみなされ、
  今後、市場価額に引き戻して追徴課税される可能性もあります。

  しかし、現時点ではどのようなケースが「行き過ぎ」とみなされるかの
  判断基準が明らかにされておらず、タワーマンションの評価を巡る
  法律・通達改正の見通しは不透明といわざるを得ません。

  相続税対策は様々ですが、今後の国税庁の動向に注目が集まりそうです。

  (アルフィックス日報)

貸スタム!!

 ●貸スタム!!
 
  欧米では賃貸物件の入居者が壁紙を変えたり
  棚を取り付けたりすることは一般的なことでしたが、
  日本では借主は退去時に部屋を入居前の状態に戻す義務があるため、
  室内を改装することは禁止されているのが常識でした。
 
  ところが最近では、今までの賃貸とは少し変わった
  「カスタマイズ賃貸」を提供するケースが増えてきています。

  カスタマイズ賃貸とは部屋を自分の好きなように、
  自分の住み心地の良くなるように自由に改装ができる物件です。
 
  入居時に自分の好きな壁紙や照明を選べたり、
  退去時も入居前の状態に戻す費用を請求されない
  といった自由度の高い物件に住むことができます。
 
  例えば、老朽化した賃貸住宅では借手が付きづらいため、
  共用部分以外の全面的な改装を可能としている場合があります。
 
  他にも照明の交換などの簡易的なものから
  間取り変更といった大掛かりなカスタマイズ可能な物件も出てきました。
 
  そして、大家さんがカスタマイズ費用の一部または全部を負担という形で
  入居前にカスタマイズを済ましてくれるケースも増えています。

  2013年のカスタマー調査によると、
  約90%の人が今まで部屋のリフォームやカスタマイズをしたい
  と思ったことがあると回答しています。
 
  また、賃貸住宅入居者の「リフォーム・カスタマイズしない」理由のトップには
  「契約上許されないから」という理由も挙がっており、これらを踏まえると
  「元に戻さなくて良いなら、自分の好きな部屋に改装したい」
  というニーズが高いことがわかります。
 
  昨今よく耳にするDIYも追い風になっているようで、
  作った家具に部屋の雰囲気を合わせることも出来る
  カスタマイズ賃貸に注目が集まるのも当然ことと思われます。

  このカスタマイズ賃貸の広がりの背景にあるのは空き家、空室問題です。
 
  総務省の調査では2013年の全国の空き家総数は約820万戸であり、
  この20年間で1.8倍となっています。
 
  そのうち半数以上は賃貸物件となっており、
  国交省は昨年3月に空き家活用策として
  「借主負担DIY型」の賃貸借契約のガイドラインを公表しました。
 
  空き家はメンテナンスに手が回らず放置されているケースが多いため、
  借手が改装して住むようになれば
  空き家の有効活用につながると期待されています。

  こうした問題から脱するために、入居者のメインである
  20~30代のニーズを反映する取組みが必要になってきています。
 
  自分好みにカスタマイズできる部屋に「愛着」がわき、
  結果長く住もうという意向に繋がります。
 
  カスタマイズ賃貸の増加は、これからの住宅の価値を
  変える可能性を持っているのかもしれません。
 
  (アルフィックス日報)

営業マンにすすめられた部屋を買ってはいけません。そのわけは?3.営業マンが売りたくないお客になってはいけない

 営業マンにすすめられた部屋を買ってはいけません。

 営業マンが売りたくないお客になってはいけない

  営業マンに誘導されないタイプになるには、
  営業マンが売りたくないお客様にならないようにすることが重要です。
  マンションの営業を日々やっていると人間不信になりかねません。
  しょっちゅうお客様に裏切られるからです。
  そしてそれもだんだんパターンがあることに気づきます。
  それが営業マンとしての成長なのかもしれません。
 
  そして自分のお客様が裏切りのパターンに分類されると
  「できれば売りたくないリスト」に入れられてしまいます
  そうなると、人気物件を欲しい時に手に入れるのが難しくなります
  営業マンが他のお客様に買ってもらおうとするからです。
 
 1.嘘をつく人
  あたりまえすぎますが嘘をつくことは止めてください。
  ひとつの嘘が全ての情報の信頼性を損なってしまうからです。
  特に年収や自己資金に関する情報、職業に関する情報は命取りです。
  意外に多いのが自宅住所を偽って書く人です。
  おそらく営業マンにアポ無しで訪問されたり
  ダイレクトメールがバンバン送ってこられたりするのがイヤで
  書くのでしょうが本気で検討するなら避けたい嘘です。
 
  訪問やダイレクトメールがいやならその旨をしっかり伝えれば
  まともな会社なら対応します。
  それでもやってくる会社なら顧客志向でない会社ということが
  買う前にわかってよかったと前向きに考えてはいかがでしょうか。
  「嘘はバレたら終わり」だと心得ましょう。
 
 2.意志薄弱な人
  あまりに多くの物件を見ている人は意志薄弱に分類されます。
  たまたまメガネにかなう物件がなかったかもしれませんが、
  「決めきれない人」という風にみられます。
 
  もし自分見られる可能性があると思ったら、欲しい物件に巡り会った時に。
  いままでの物件はこういう部分がダメだったけれど、
  今回の物件はそれが違うのでやっと巡り会えた、決断できた、
  ということをしっかり伝えましょう。
  そうすれば少し信頼が回復できます。
 
 3.隠し事をする人
  もっとも多いのが、既存借入れを隠すパターンです。
  そしてこれは例外なく営業マンに対して隠しているだけでなく、
  配偶者に対して隠しているのです。
  夫や妻に隠れての借金は、思いのほか多くて驚きます。
  金融機関の審査で必ずバレるのですが、
  意外と黙っていればわからないと勘違いしている人が多いので注意して下さい。
  金融機関も守秘義務があるのではっきりしたことは
  営業マンには言わないのですが、
  こちらからみてほぼ大丈夫だと思っていたお客様の事前審査が通らないときは
  ほとんどが申告してない借金があったケースばかりなので予想はつくのです。
 
  金融機関の人に「なんか借金あったのですか?」と質問すると
  「言えませんが、察して下さい。」と答えが返ってきます。
  その場合は100%クロなのです。
  その後、営業マンから質問すると「すみません隠していました!
  家内も知らないので黙っていて下さい。」となるのです。
 
  それで検討中止するか、家族に打ち明けて借金をきれいにして購入するか、
  隠したまま親に泣きつき借金を返して購入するかその後の行動は様々ですが、
  いずれにしろスムーズな取引にはならないので
  営業マンとしては始めから話してもらいたいものです。
 
 4.クレーマーのにおいのする人
  あまりに細かく、常識の範囲を超えて、なんでもケチをつけてくるお客様は
  本当に売りたくありません。
  とにかく相手にしたくない。信頼できない、契約後も思いやられると感じたら、
  他の住戸に誘導するどころか基本的には購入を辞退していただくよう、
  全力を尽くしてしまいます。
  しかしながら、露骨にやるとこれはこれでクレームになるので、
  ご自分で辞退していただくよう全力を注ぐことになります。
  この気配を察知したら定価でも売りたくありません。論外なお客様です。

  4つほど例を出しましたが、このように信頼できないお客様にはならないで下さい。
  他のお客様がいれば絶対に信頼できる人に買ってもらいます。
  営業マンが取引のパートナーだと思えばこのような行動には出ないと思います。
  営業サイドからみて信頼できる人でないと売るのは不安ですし、
  引き渡した後アフターサービスの相手としても
  信頼できない人には売りたくないのです。
  特にクレーマーは最悪です。
  もちろん大半の人は信頼できるのですが、
  信頼できない人も一定割合でいることも経験則としてわかっているので、
  基本的に性悪説でお客様を見る部分があるのです。
  性悪説というよりは、まずは疑いから入るといったところでしょうか。
  営業マンとの信頼関係は、
  希望条件や、借入れに関する事項を包み隠さず話すことです。
  都合が悪そうなことはむしろ積極的に相談することが第一歩です。
  その上で第一希望住戸への購入意志をしっかり伝えれば
  それが手に入る確率が高まるのです。
 
  (ダイヤモンドオンライン)

営業マンにすすめられた部屋を買ってはいけません。そのわけは? 2.具体的誘導トーク

 営業マンにすすめられた部屋を買ってはいけません。

イメージ 1
 
宇部市神原町で
マンション建築予定の土地。
 

  具体的誘導トーク〜階数編

 
 1.最上階が空いている場合
  「ちょっとお値段は上がりますが、やはり最上階だと、
   自分の上に誰も住んでいないので上階からの音の問題もないしおすすめです。
   月々の返済額のアップもこのくらいなら許容範囲じゃないでしょうか」
 
 2.最上階が重なって下の階にしてほしい場合
  「最上階は屋根に日光が直接当たって冷房が効きにくい
   という方もいらっしゃいますよ。
   ひとつ下の階ならそういうこともないですし、
   眺望もあまり変わらないしいかがでしょうか。
   泥棒に狙われやすいのが最上階だという話もありますし」
 
 3.2階に誘導する場合
  「1階だと防犯上の心配もありますし、プライバシーの問題もありますよね。
   その点2階ならエレベーターを使わなくても生活できるし、
   価格設定も割安です。
   上層階の眺望がいいといっても毎日同じ景色だし
   すぐ飽きてしまうといいますよ。」
 
 4.1階を売りたい場合
  「1階だと、下に人が住んでいないので
   お子様の足音に気を使わないで生活できますよ。
   なによりお子様をのびのび育てられるというのは大切にしたいですよね。」

  具体的誘導トーク〜方位編


 方位についての誘導トークの例です。

 1.南向き 
  「やはり、家は南向きが一番です。
   価格も高いですが人気も高い。
   このくらいの価格差ローンの月額返済額にすれば
   お客様なら十分支払い可能ですよ。」

 2.東向き 
  「家は朝起きた時に日が入るのが一番だという人も多いですよ。
   南向きは高いし、西向きはむしろ西日で
   夏は暑すぎるという方が多いですよ。」

 3.西向き 

  「実は西向きは家に日光が一番入ってくる向きなんです。
   夏の西日を気にする人もいますが、
   カーテンをしめればどうってことないと思いますよ。」
 
   ほんの一例ですがこんな具合です。どれもこれも嘘はなく、
   その視点からみれば説得力のある誘導トークなのです。
   自分は理解力が高いと自信のある人が意外と誘導されやすいのです。

誘導にひっかからないようにするには


  まんまと営業マンにやられないようにするには、いくつかの注意点があります。

 1.最初にいいと思った住戸を変えない
   マンションの購入を前向きに検討するからには、
   住みたいプランや向き階数の希望はあると思います。
   それを営業マンの誘導トークで変えてはいけないのです。
   「営業マンの誘導トークは単に空いている住戸を売りたいがためである。」
   というのを忘れないようにしましょう。
 
 2.「第一希望住戸しか買わない」と言い張る
   いざ買おうと申し込む時に登録用紙には
    「第二希望」「第三希望」を記入する欄があります.
    希望住戸がはっきりしていたらここは絶対に記入しては行けません。
        第二希望、第三希望を書いてしまうと
    第一希望の住戸に他の希望者が現れると買えなくなるからです。
     第二希望、第三希望を知ってしまうと、
    売る側にとってそのお客様は「3つのうちのどれかを買う人」と同義語です。
    そうなれば、第一希望住戸に「そこしか買わない」
    というライバルが現れた時に第二希望、第三希望に誘導されてしまうのです。
    売る側はまず抽選までにその誘導を試みます。
    「第一希望の住戸だと、他のお客様もいてバッティングしてしまい
    抽選になってしまいますが。第二希望の住戸なら確実に買えますよ。」
    と誘惑するのです。
   第二希望でもいいと思っているお客様はこういう誘いについ乗ってしまうのです。
    「抽選で外れたら買えない」というのは恐怖だからです。
    第二希望の住戸に変えるのは抽選に外れてからで遅くないのです。
    「第一希望住戸しか買わない」というお客様に営業マンは弱いのです。
 
   (ダイヤモンドオンライン)
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